При проведенні державної реєстрації речових прав на нерухоме майно,
яке утворилося в результаті укладення договорів про поділ нерухомого майна
або виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, слід враховувати, що
законодавством України (частина третя статті 364, частина третя статті 367, частина третя статті 370, частина четверта статті 372 Кодексу, частина друга статті 69 Сімейного кодексу України) вимагається нотаріальне посвідчення
таких договорів, незалежно від виду нерухомого майна, яке знаходиться у
спільній власності.
В разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Проте, якщо дійсність такого договору визнано судом наступне його
нотаріальне посвідчення не вимагається.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, (далі – Порядок) договори про поділ спільного нерухомого майна або виділ у натурі частки зі спільного нерухомого майна належать до документів, що підтверджують відповідно виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Порядком передбачено, що орган державної реєстрації прав, нотаріус проводить державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна, у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше.
При проведенні державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об'єкта нерухомого майна
або виділу частки з об'єкта нерухомого майна, які супроводжувалися проведенням його реконструкції (в Порядку під терміном «реконструкція» розуміється реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об'єкта містобудування) слід враховувати вимоги Порядку, яким передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований чи реконструйований об'єкт нерухомого майна заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27 і 28 цього Порядку, подає технічний паспорт на такий об'єкт.
Порядок та методику проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) будинків, допоміжних будівель та споруд визначено Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва,
архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за
№ 582/5773, яка діє на всій території України для здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна всіх форм власності.
Так, розділом 2 зазначеної Інструкції передбачено, що до об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації, належать:
- житлові будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки;
- житлові будинки садибного типу, розташовані на окремих земельних ділянках;
- будинки і споруди громадського та виробничого призначення, інженерні мережі, елементи благоустрою тощо;
- господарські будівлі (сараї /хліви/, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції,
сміттєзбірники тощо);
- господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо);
- садові та дачні будинки, гаражі (що не відносяться до господарських: багатоповерхові, підземні, одноповерхові-блокові);
- захисні споруди цивільного захисту (цивільної оборони) (ДБН В 2.2.5-97 «Будинки і споруди. Захисні споруди цивільної оборони», ДБН А 3.1-9-2000
«Управління, організація і технологія. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом захисних споруд цивільної оборони та їх утримання»).
Однак, при вирішенні питання проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно слід керуватися статтею 5 Закону, якою визначено перелік об'єктів нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, права стосовно яких підлягають реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), а саме:
1) житлові будинки;
2) квартири;
3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних
технічних функцій;
5) приміщення - частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.
Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток
об'єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань
житлово-комунального господарства України від 18 червня 2007 року № 55,
зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 року за
№ 774/14041, (далі - Інструкція) визначено порядок проведення робіт з поділу,
виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого
нерухомого майна, крім земельних ділянок.
Інструкція застосовується бюро технічної інвентаризації при підготовці проектних документів щодо можливості проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, за результатами чого надається Висновок щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна або Висновок щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта нерухомого майна (пункт 1.2 Інструкції).
При цьому, відповідно до пункту 3.10 Інструкції бюро технічної інвентаризації готує Висновок щодо технічної можливості виділу в натурі
частки з об'єкта нерухомого майна для укладення договору про виділ в натурі
частки з об'єкта нерухомого майна або договору про виділ частки з об'єктів нерухомого майна, що є у спільній частковій власності.
Не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об'єктів нерухомого майна може
розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону.
Відповідно до пункту 3.11 Інструкції за наявності самочинно збудованих
(реконструйованих, перепланованих) об'єктів нерухомого майна документи
щодо виділу готуються тільки після визнання права власності на них відповідно
до закону.
Крім того, слід враховувати положення Порядку, яким передбачено, що не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.
Відповідно до Закону записи про речові права та їх обтяження щодо об'єкта, який поділяється, або при виділі частки із цього об'єкта переносяться до розділів Державного реєстру прав, що відкриті на кожний новостворений об'єкт. Якщо правочином або актом відповідного органу встановлено, що речові права та їх обтяження не поширюються на всі новостворені об'єкти нерухомого майна, записи про такі права та обтяження переносяться лише до розділів, відкритих для новостворених об'єктів, яких
вони стосуються.
Також Порядком встановлено, що орган державної реєстрації прав, нотаріус після проведення державної реєстрації права власності на один з новостворених об'єктів нерухомого майна у разі відсутності державної реєстрації права власності на інший новостворений об'єкт нерухомого майна в день прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надсилає власникові такого об'єкта письмове повідомлення про проведення державної реєстрації права власності на один з новостворених об'єктів, в якому рекомендує звернутися до органу державної реєстрації прав, нотаріуса з метою проведення державної реєстрації права власності на інший новостворений об'єкт.
Державний реєстратор приймає рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи, відкритих щодо об'єкта нерухомого майна, який поділено або частку з якого виділено, після проведення державної реєстрації права власності щодо останнього новоствореного об'єкта нерухомого майна.
Державний реєстратор оформляє рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна,
який поділено або частку з якого виділено, в одному примірнику.
Державний реєстратор закриває розділ Державного реєстру прав та
реєстраційну справу на об'єкт нерухомого майна, який поділено або частку з
якого виділено, після долучення до реєстраційної справи відповідних документів.
У разі прийняття рішення про закриття розділу Державного реєстру прав
та реєстраційної справи на об'єкт нерухомого майна, який поділено або частку з
якого виділено нотаріусом, розділ Державного реєстру прав закриває нотаріус
та в день прийняття рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та
реєстраційної справи передає відповідні документи органові державної реєстрації прав за місцем розташування такого нерухомого майна у порядку,
встановленому Мін’юстом, для долучення їх до реєстраційної справи та подальшого її закриття.
Пункт 2.2 Інструкції передбачає, що поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням кожному об'єкту поштової адреси.
Чинне законодавство також передбачає можливість проведення виділу об’єкта нерухомого майна із складу об'єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об'єктів без проведення їх реконструкції, перепланування чи капітального ремонту.
Відповідно до Порядку для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв'язку з виділенням окремого об'єкта нерухомого майна із складу об'єкта нерухомого
майна, що складається з двох або більше об'єктів, заявник, крім документів, що
зазначені у пунктах 27 – 29 і 31 цього Порядку, подає органові державної
реєстрації прав документ, що підтверджує присвоєння виділеному об'єкту
нерухомого майна самостійної адреси.
У разі коли власником об'єкта нерухомого майна, що складається з двох
або більше об'єктів, є юридична особа, заявник, крім документів, що зазначені в
абзаці першому цього пункту, подає органові державної реєстрації прав
відповідне рішення уповноваженого органу управління такої юридичної особи.
У разі коли об'єкт нерухомого майна, що складається з двох або більше
об'єктів, належить на праві спільної власності, заявник, крім документів, що зазначені в абзаці першому цього пункту, подає органові державної реєстрації
прав письмову згоду всіх співвласників. При цьому право спільної власності на
виділений об'єкт нерухомого майна із складу об'єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об'єктів, не припиняється.
Провідний спеціаліст
ВДРРПНМ РС Сколівського РУЮ Т.Б.Кузів
| 
